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热点城市周边楼市成投资新宠 “溢出效应”不断显现

2017-07-03 来源:网络整理  

[摘要]由于下降并不是自发性调整,住房价格依然坚挺,且因“溢出”效应热点城市周边地区成为替代的“投资标的”,导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。

楼市已经历连续三个月的高强度调控,从最初的限购、限贷,紧接着的限价、限售,再到一线城市的全面限商,房地产市场热度在“五限”下大幅降温。

但需注意的是,由于下降并不是自发性调整,住房价格依然坚挺,且因“溢出”效应热点城市周边地区成为替代的“投资标的”,导致该类城市同时面临“控房价”和“去库存”难题。

专家指出,随着经济的融合以及城际交通的彻底改善,城市界限越来越模糊,区域概念强化。建议将区域房地产市场逐步作为一个中观整体看待,在一城一策的基础上,探索区域协调施策。

溢出效应热点城市周边成“香饽饽”

5月底,临近端午时节,湖北地级市咸宁的楼市热闹非凡。房企提前造势,游子开始返乡,街头小巷也流传着这样的广告:钱存银行不买房,银行贷款给老王。老王拿钱去买房,心中女神嫁老王……难以在武汉买房的购房者们快速向周边溢出。

安徽六安也因合肥的火热以及限购,其房地产市场逐步升温,销售量屡创新高。六安市房地产市场管理局统计显示,2016年全市商品房销售面积达663.71万平方米,同比增长126.1%,增幅为全省之首;销售金额达308.79亿元,首次突破300亿元大关。

近两年大热的郑州更是因都市圈因素影响,其周边县市楼市也纷纷开启大热模式。洛阳方面,作为国家区域性中心城市和中原城市群副中心城市,加上洛阳地铁、自贸区等因素的影响,洛阳房地产市场异常火爆,部分楼盘出现量价齐升状态。2016年洛阳市商品房销售面积为770.4万平方米,比2015年全年的687.3万平方米增加了12.1%,商品房销售额为350.1亿元,比2015年全年的295.6亿元增加了18.44%。

开封方面,房地产市场从成交到开发投资,均进入快车道。2017年一季度,开封市GDP为374.97亿元,较上年同期增长8.6%,增速提高0.4个百分点,高于全国1.7个百分点。具体来看,开封一季度固定资产投资(不含农户)完成179.63亿元,比上年同期增长12.9%,其中,房地产开发投资完成32.27亿元,比上年同期增长22.3%,增幅居全省第7位。

新乡方面,1至4月完成固定资产投资492.51亿元,同比增长12.6%,高于全省平均水平2.2个百分点,位居全省第11位。全市完成房地产开发投资94.04亿元,总量位居全省第3位,同比增长51.0%;全市商品房销售面积169.22万平方米,位居全省第5位,同比增长58.3%;全市完成商品房销售额66.12亿元,同比增长62.0%。

除了郑州都市圈周边,今年1至4月,扬州市商品房销售面积296.94万平方米,同比增加54.7%;其中住宅销售面积279.78万平方米,同比增加51.8%。商品房待售面积313.70万平方米,同比下降27.5%。商品房去化周期降为6个月。

对此,江苏省组织331名相关专家调查后,报告显示,在热点城市楼市降温“退烧”的同时,三四线城市房地产市场趋于活跃。比如,镇江属于南京都市圈,楼市政策相对宽松。调查者对镇江商品房价格预期,由一季度“缓和上涨”为主,转变为二季度“明显上涨”为主;南通、淮安的商品房价格以“稳中缓升”为主。

江苏省物价局新闻发言人孔祥平表示,总体上看,缓和上涨的预期占70%,尤其是苏北五市,除淮安市维持在80%的上涨预期外,其他四市的上涨预期都超过了九成。孔祥平介绍,“江苏的三四线城市房地产活跃度增加,三四线城市的房价有所上升。对此,三四线城市可能会对房价采取相应的调控措施,包括价格部门会采取备案措施。在经过了前段时间的市场调控之后,我们目前仍然面临着较大的商品房上涨的调控压力。”

随着购房者的溢出,部分一二线热点城市周边的三四线城市成交快速上涨,去化加速。有报告显示,根据国家统计局的最新数据计算,全国住房存量4月同比下降16.2%,是自全球金融危机以来最大的月度降幅。其中,若按照对11个三四线城市的调查中,住房存量4月更是平均同比减少22.4%。

调控难抑热点城市周边房价快速攀升

国家统计局公布的数据显示,5月份,一二线城市房地产降温态势持续,热点周边三四线城市领涨全国。其中,5月宜昌新房 (详细信息)价格同比涨幅达到10.7%,创下今年以来的新高。

统计局数据显示,4月份,唐山房价环比上涨2.3%,蚌埠环比上涨2.2%,宜昌环比上涨2.1%,北海上涨1.9%,沈阳上涨1.8%,扬州、金华上涨1.7%,昆明、西安、韶关则分别上涨1.6个百分点。5月份时,趋势依然未改。蚌埠、北海、湛江、九江、济宁、宜昌等新房价格环比涨幅较大的城市多为热点周边三四线城市。

CRIC研究中心杨科伟表示,由于购房热情仍在,调控博弈,因此,购买力溢出,热点周边城市成为投资最佳标的,部分存在上涨之势。





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